Prevalencia del Registro de la Propiedad sobre el Catastro Francisco J. Galisteo Soldado. Abogado del Iltre. Colegio de Córdoba

El Registro de la Propiedad se regula en los artículos 605 a 608 siguientes y concordantes del Código Civil y en la Ley Hipotecaria que, en su artículo 319, dispone que "Los Juzgados y Tribunales ordinarios y especiales, los Consejos y las Oficinas del Estado no admitirán ningún documento o escritura de que no se haya tomado razón en el Registro por los cuales se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos reales sujetos a inscripción, si el objeto de la presentación fuere hacer efectivo, en perjuicio de tercero, un derecho que debió ser inscrito (...)"

El catastro se regula por el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. Dispone en su artículo 11 que la incorporación al Catastro Inmobiliario "es obligatoria y podrá extenderse a la modificación de cuantos datos sean necesarios para que la descripción catastral de los inmuebles afectados concuerde con la realidad" existiendo en todo caso el deber de colaboración, previsto en el art. 36.1 de la Ley del Catastro.

Es pues necesario que exista una concordancia entre la descripción catastral del inmueble y la realidad registral. El problema se plantea cuando no existe la debida concordancia entre el Registro y el Catastro, debiendo determinarse cual de ellos prevalece.

A ese respecto, el artículo 3.2 de la Ley del Catastro dispone que "La certificación catastral descriptiva y gráfica acreditativa de las características indicadas en el apartado anterior y obtenida, preferentemente, por medios telemáticos, se incorporará en los documentos públicos que contengan hechos, actos o negocios susceptibles de generar una incorporación en el Catastro Inmobiliario, así como al Registro de la Propiedad en los supuestos previstos por ley". No obstante, el apartado 3 del citado artículo reconoce la prevalencia de los pronunciamientos jurídicos del Registro de la Propiedad sobre los datos del catastro. Si bien es importante destacar la expresión utilizada por la Ley del Catastro "pronunciamientos jurídicos", por cuanto parecer limitar tan sólo a éstos, "los jurídicos", la prevalencia del registro de la propiedad sobre las certificaciones catastrales.

En ese sentido el artículo 1 de la Ley catastral establece que "La descripción catastral de los bienes inmuebles comprenderá sus características físicas, económicas y jurídicas", distinguiendo por tanto en aquellas, la naturaleza del dato según sea físico -como la localización, la superficie, el uso o destino, la clase de cultivo o aprovechamiento o la calidad de las construcciones-, económico -como el valor del suelo o de las construcciones- o jurídico -como la rectificación de la titularidad de una finca, o de parte de una finca-.

En cuanto a "la prevalencia de los pronunciamientos jurídicos del Registro de la Propiedad sobre los datos del catastro" parece no albergar dudas, a tenor de lo dispuesto en el artículo 3.3 de la Ley Catastral y la reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo. Por todas, la STS de 25 de abril de 1977 (RJ 1977/1691) señala que "la inclusión en un Catastro no pasa de constituir un indicio de que el objeto inscrito puede pertenecer a quien figura como titular, pero no puede por sí solo constituir un justificante de tal dominio".

Mas tajante se muestra la reciente jurisprudencia, por todas la Sentencia 1426/2019 de 13 de junio del Tribunal Superior de Justicia, Sala de lo Contencioso, sede de Granada (Rec.1139/2016)[Roj:STSJAND10883/2019-ECLI:ES:TSJAND:2019:10883] al señalar en su FJ SEXTO que "(...) no es competencia de la Gerencia Catastral pronunciarse sobre la propiedad de las fincas, facultad reservada a la jurisdicción ordinaria civil, pues el Catastro se debe limitar a modificar la titularidad reflejada en el caso de que dicha modificación resulte justificada convenientemente (...) la modificación de sus linderos, que aparece como de titularidad de otra persona y no como de titularidad del recurrente, lo que obviamente no es dato físico ni económico, sino jurídico, cuya alteración no puede efectuarse sin el acuerdo del actual titular, ya que como se ha indicado antes, no está entre las competencias del Catastro la decisión acerca de la propiedad o deslinde de los bienes inmuebles, ya que toda disputa sobre la titularidad corresponde al Derecho Civil y a la jurisdicción ordinaria.

El Tribunal Supremo, en Sentencia de fecha 19 de mayo de 2011, mantiene que el Catastro en los conflictos acerca de la propiedad de los terrenos, debe mantenerse al margen, dado que si se accede a las solicitudes habría de modificar titularidades, lindes, extensiones, etc., lo que llevaría, a su juicio, a extralimitarse en sus atribuciones; por ello entiende que lo primero es acudir a los órganos del orden jurisdiccional civil para ejercitar las acciones que se estimen oportunas, declarativas de dominio, deslinde, etc; (...)".

En cuanto a "la prevalencia de los pronunciamientos físicos del Registro de la Propiedad", el artículo 45 de la Ley del Catastro parece así confirmarlo al establecer que "A efectos de lo dispuesto en este título, se entenderá que la referencia catastral se corresponde con la identidad de la finca en los siguientes casos: a) Siempre que los datos de situación, denominación y superficie, si constara esta última, coincidan con los del título y, en su caso, con los del Registro de la Propiedad. b) Cuando existan diferencias de superficie que no sean superiores al 10 por ciento (...)"

En ese sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de noviembre de 1987 establece que "actualmente son los Tribunales de Justicia quienes han de decidir sobre cuantas cuestiones litigiosas se refieren a la identidad y circunstancias físicas de las fincas".

Es más, la sentencia del propio Tribunal Supremo de 25 de abril de 1977 (RJ 1977\1691), entre otras muchas, señala que "la inclusión en un Catastro no pasa de constituir un indicio de que el objeto inscrito puede pertenecer a quien figura como titular, pero no puede por sí solo constituir un justificante de tal dominio".

Por último en relación con los "datos económicos" como el valor del suelo o el valor de construcción contenidos en el Catastro, no son datos objeto del pronunciamiento por parte del Registro de la Propiedad, al formar parte, y en esencia, de la naturaleza tributaria de los actos dictados en los procedimientos de incorporación catastral, en la obligación que el art. 36.1 de la Ley del Catastro impone "Toda persona natural o jurídica, pública o privada, está sujeta al deber de colaboración establecido en el artículo 93 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, en relación con los datos, informes o antecedentes que revistan trascendencia para la formación y mantenimiento del Catastro Inmobiliario".